Tư vấn chuyên gia: 3 tỷ đồng đầu tư bất động sản kiểu gì lãi cao

2015-10-06 09:55:23

Vợ chồng tôi có 3 tỷ đồng gửi ngân hàng, thấy bất động sản nghỉ dưỡng ấm dần lên nên rất quan tâm. Vậy chúng tôi có nên đầu tư và dùng chiến lược nào là có lợi nhất? Minh Quang (37 tuổi), Long Xuyên, An Giang.

Vợ chồng tôi có 3 tỷ đồng gửi ngân hàng, thấy bất động sản nghỉ dưỡng ấm dần lên nên rất quan tâm. Vậy chúng tôi có nên đầu tư và dùng chiến lược nào là có lợi nhất? Minh Quang (37 tuổi), Long Xuyên, An Giang.

Gia đình dự định dùng 2 tỷ mua bất động sản nghỉ dưỡng tại Vũng Tàu (trị giá khoảng 4,8 tỷ một căn) trả trước 20-35%, còn lại vay ngân hàng. Một tỷ đồng kia dành để mua đất dự án. Chúng tôi phân vân nên tập trung tiền vào một dự án (không vay ngân hàng) hay là chia làm hai dòng vốn và dùng thêm đòn bẩy tài chính?

Giải đáp thắc mắc của bạn đọc Minh Quang, Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm Tư vấn doanh nghiệp và Phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM), Ngô Đình Hãn cho rằng bỏ tiền vào một hay nhiều rổ đang là băn khoăn của nhiều người. Bất động sản ven biển cần dòng tiền dài hạn, được xem là kênh đầu tư đầy thách thức đối với việc phân bổ dòng vốn sao cho hợp lý. Chiến lược đầu tư tập trung hay phân tán tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, rất khó đưa ra lời giải chung chung. Điều quan trọng không phải là dồn vào một hay nhiều rổ mà là lựa chọn bất động sản đủ hấp dẫn để chọn mặt gửi vàng. Bởi lẽ, nếu phân tán danh mục đầu tư mà lựa chọn sản phẩm không tốt, ít tiềm năng thì cũng không có nhiều ý nghĩa.

Trường hợp của bạn có 3 tỷ đồng, muốn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng được xem là khá hợp lý. Phân khúc này trong trung - dài hạn có thể phát triển tốt tại một thị trường 90 triệu dân như Việt Nam. Tầng lớp trung lưu, tỷ lệ người giàu đang gia tăng chắc chắn sẽ thúc đẩy xu hướng trải nghiệm cuộc sống đẳng cấp, chất lượng cao. Bất động sản nghỉ dưỡng là tài sản mang tính khác biệt và phục vụ cho đối tượng nêu trên nên sẽ rất tiềm năng. Về bài toán đầu tư, bạn có thể xem xét 3 phương án để có sự so sánh.

Phương án thứ nhất: Gửi tiền vào ngân hàng. Tuy có tiền thu nhập hàng tháng là lãi suất 7-8% một năm (gửi dài hạn), nhưng giữ tiền ở hình thức là tiền mặt nên sẽ bị mất giá. Nếu cấn trừ cho tỷ lệ mất giá của đồng tiền thì hình thức này triệt tiêu khả năng sinh lợi nhuận hoặc lợi nhuận không đáng kể.

Phương án hai: Tập trung tiền vào một dự án bất động sản ven biển để chọn sản phẩm đầu tư, không vay, tránh phân tán thành hai khoản đầu tư. Điều quan trọng ở giải pháp này là việc lựa chọn bất động sản đủ hấp dẫn để đưa vào khai thác nhanh. Với 3 tỷ đồng đầu tư vào một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, bạn có thể khai thác 12% một năm bao gồm 8% khai thác và 4% gia tăng giá trị tài sản. Đây cũng là mức cam kết của nhiều dự án thực tế đang triển khai trên thị trường. Ngoài ra, loại hình bất động sản này cũng được xem là tài sản tích lũy khá tốt theo thời gian. Thời gian thu hồi vốn 6-10 năm, tùy thuộc vào chu kỳ. Sau chu kỳ 5 năm, bất động sản nghỉ dưỡng có thể tăng giá trị 30% so với thời gian đầu.

Phương án ba: Chia dòng vốn ra hai danh mục đầu tư. 2 tỷ mua bất động sản nghỉ dưỡng 4,8 tỷ, vay ngân hàng 2,8 tỷ theo như kế hoạch bạn định làm (tương đương 58,3%). Với suất đầu tư này có dùng thêm đòn bẩy tài chính ở mức khá cao nên có thể cân nhắc giảm tỷ lệ vay xuống để số tiền trả lãi ít hơn, tỷ lệ vay khoảng 40 - 50% là hợp lý.

Bất động sản nghỉ dưỡng có thể đưa vào khai thác ngay doanh thu hàng năm 12% nhưng vì có khoản thuê với mức lãi suất hiện nay lên đến 8-9% một năm nên lợi nhuận bị cấn trừ sang khoản tiền trả lãi. Phải chờ đến sau chu kỳ 5-10 năm, khi khoản lãi nhà băng giảm dần và giá trị tài sản tăng lên, bạn mới có thể tính được dòng tiền thực tế của khoản đầu tư này.

Riêng một tỷ đồng còn lại bỏ vào đất nền dự án, không phát sinh lợi tức hàng tháng nhưng có giá trị lợi nhuận khi chuyển nhượng, giả sử khoảng 8% một năm. Lúc này tiền không ở dạng tiền mà được chuyển thành bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên sẽ có khả năng thu lợi tức và do là hàng hóa đặc biệt nên có thuộc tính "khử lạm phát".

Như vậy, với 3 phương án trên, tùy vào khả năng chịu áp lực và luân chuyển dòng vốn mà bạn có thể lựa chọn cách đầu tư phù hợp cho gia đình.

Vũ Lê ghi